地方国资开始“抄底”法拍房，啥情况？

楼市拐点真的到了？

地方国资批量“扫货”法拍房。

最近，广州南沙逸涛雅苑四期的88套全新住宅，一次性被摆上阿里法拍货架，首次挂牌就全部成交，成交额达8041万元。这其中，超过60套房源被广州南沙城市运营有限公司一举拿下。

股权穿透显示，南沙城市公司是典型的地方国企，最终实际控制人为广州南沙经济技术开发区管理委员会和广东省财政厅。

国资不是零散捡漏，是“整栋抄底”。这已经不是个别现象。

2025年9月下旬，海口中海国际中心2号楼37套甲级写字楼，被湖州市产丰企业管理合伙企业以约1.39亿元底价竞得。该合伙企业的最终实际控制人为湖州市国资委下属湖州市产业投资发展集团。

这些国企“扫货”法拍房，发生在一个明显降温的市场环境中：2025年，全国法拍房市场呈现出“量价齐跌”的态势，并对整体楼市形成持续压力。

要知道，法拍房是债务违约下强制处置、需快速变现的特殊二手房。说白了，就是“急卖二手房”：被债务逼着卖，价格比市价低一大截，一下就把小区房价拉下水，周边跟着跌、银行抵押跟着贬，最后变成“低价—跌价—贬值—更多法拍”的恶性循环。

根据中指研究院数据，2025年全国法拍房市场整体降温：挂拍房源约71.9万套，同比减少6.6%；成交16.9万套，下降4.4%；成交金额约2536亿元，同比大幅下降23.6%。全年成交均价为每平方米4653元，下跌12.7%，平均成交价相当于评估价的7.4折，相当于买家普遍以“七四折”购得资产。

这一背景下，国资下场接手，图什么？

首先，是低成本获取优质资产。

大家知道，法拍房价格显著低于市场价。广州南沙逸涛雅苑四期案例中，国资竞得房源单价仅为周边二手房挂牌价的三到四成；海口中海国际中心2号楼法拍成交价，也仅为其备案均价的三分之一左右。这种"腰斩式"折扣，为地方国资提供了低成本收购优质资产的窗口期。

其次，产业配套与招商引资需求。

法拍市场的低价只是地方国企的"入场券"，背后还有产业配套与招商引资的深层诉求。通过收购法拍房，地方国资可将闲置或低效资产转化为保障性住房、人才公寓或旧改安置房源，实现"存量盘活"，为当地产业发展提供住房配套支持。通常来说，这些资产最有希望被纳入地方政府的民生保障体系，不太可能直接当作普通商品房来销售，简单地倒手去赚差价。

再有，通过承接问题资产，地方国企可缓解局部市场抛售压力，稳定价格预期，同时优化自身资产结构，实现隐性化债。这既是风险出清中的阶段性现象，也是地方政府稳市场、防风险的主动举措。法拍房的低价只是触发条件，国企下场批量购买法拍房，不仅是市场行为，也符合国家“盘活存量”的政策方向。例如，洛阳在2025年10月出台的政策中提到，鼓励地方国企收购存量商品房（包括法拍房）用作保障性住房。这恰恰与中央“盘活存量资产、收购存量商品房改保障房”政策同频。

事实上，国内各地的法拍潮未断，这说明楼市仍在深度调整，风险正悄悄释放。但地方国资，开始批量接盘，稳房价，则说明地产防风险，已从口号变成行动，拐点时刻或已到来。

这也预示出，房地产的运行规律正在发生变化：资金、政策与市场的细微博弈下，市场正从价格厮杀转向价值筛选。

作者：马江博