澎湃新闻记者 计思敏

12月15日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化特征，二手房以价换量态势持续，核心城市改善型需求表现稳健。业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。

国家统计局数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二三线城市的房价指数有所改善，环比跌幅在收窄。数据显示，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

具体到城市，11月份新房房价指数环比涨幅为正的城市有8个，较10月增加2城，分别为合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆、扬州。其中，上海新房价格环比上涨0.1%，同比涨幅为5.1%居70城之首。与此同时，11月新房价格环比下跌的城市数量明显减少，即从此前的64个变为现在的59个。

从同比来看，新房价格涨幅为正的城市有5个，分别为上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳。

58安居客研究院院长张波指出，尽管11月70城新建商品住宅价格环比下跌城市占比较高，但上海、合肥、杭州等少数核心城市实现同比或环比正增长。以上海为例，其144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7%，显示出改善需求供需稳定的态势。安居客线上数据也印证这一趋势，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升。相比之下，上海刚需主导的90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8%，反映新房市场以改善为主的结构特征。

二手房市场则延续以价换量的态势。国家统计局数据显示，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，各类城市二手房的价格都在深度调整过程中。最近三个月的统计数据可以看出，二手房房价上涨的城市数量均为0。从市场表现来看，由于二手房的深度调整，实际上二手房的认购性价比明显增大，各地关于租售比的讨论也在增加。同时各地也可和“以旧换新”等工作进行有力结合，进一步激活市场流通。

以深圳南山为例，12月14日，“南山换房易”以旧换新专项活动正式启动，该活动首期推出8大专属权益：新房提供专属折扣低至85折，30天无忧退定金保障；房产中介乐有家推出旧房“佣金一口价”。据悉，该活动开始不到10小时，就成交2批“以旧换新”客户。据乐有家统计，活动首日已有超400批业主报名参与以旧换新，超230套“旧房”通过审核在出售中。

从市场供给端来看，安居客线上数据显示，百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，仍处于持续下行区间。百城二手房挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13%，同时二手房平均挂牌时长增至94.72天。去化压力直接压制价格，但价格调整也推动市场成交量持续保持一定高位。

同日，国家统计局发布的今年前11月全国房地产市场基本情况显示，当前房地产各项指标仍处于深度调整过程中。数据显示，1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；全国房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5%；新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1-11月份，房地产新开工和开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，这不仅是行业收缩的被动结果，更是主动严控增量的反映。在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。

值得注意的是，商品房库存呈下降趋势。截至今年11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降。其中，住宅待售面积减少284万平方米。

李宇嘉指出，刚刚结束的中央经济工作会议，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，待售面积控制住了意味着新房供求关系改善，这一变化最终会传导至二手房市场，成为止跌回稳的重要路径。

对于后市走向，58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点；持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解。张波预测，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。在“十五五”规划指引下，清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，房地产将逐步过渡到高质量发展，房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势。