房地产是中庚基金明星基金经理丘栋荣2022年四季度加仓力度最大的板块之一。在其代表作中庚价值领航中，丘栋荣四季度分别加仓越秀地产(00123.HK)和中国海外发展(00688.HK)2108.7万股和308.75万股。中庚价值灵动灵活配置则大举加仓金地集团(600383.SH)，使其新晋成为该基金前十大重仓股，并加仓保利发展(600048.SH)8.11万股。

　　“大盘价值股中的地产板块是我们重点关注的投资方向。”丘栋荣在四季报中这样表示。

　　丘栋荣并非个例，“看好房地产板块”已成为公募们不约而同的共识。而在1月9日接受媒体采访时，私募大佬林园表示2023年整个地产板块都有机会。

　　风险充分释放后投资价值“理应有所回升”

　　供给端的收缩、风险的充分释放以及需求端回升是丘栋荣配置地产板块的几大原因。

　　他认为，供给端收缩是最为确定的一环，地产及其投资下行速度极快，资产负债表的崩坏意味着即时的出清和未来供应的紧缺，供给收缩至中长期的底部中枢，地产风险充分释放，地产投资价值理应有所回升。

　　而从需求端来看，房地产是恢复和扩大国内消费至关重要的一环，房地产市场回归正常化，既有利于经济稳增长，也有利于满足住房多样化需求的实现。历史已表明房地产的需求是长期存在的，所以房地产内生的需求和积极的政策引导下，需求回升是大概率的。

　　从房地产企业看，房地产政策在企业端进一步放松，尤其是股权融资的放开，优质房地产企业有望强化资产负债表，在房地产市场低迷期间低成本投资扩张，对其未来市场占有率的提升和盈利能力的上行均有支撑。

　　上述优质房企集中于可股权融资、高信用、低融资成本优势的龙头公司，抗风险能力、潜在成长性和盈利质量都会更为优异，并且当前的估值极低，有较好的回报潜力。而且在丘栋荣眼中，相比而言港股中的龙头房地产企业，估值更为便宜，同时经营策略更稳健，逆势扩张，拥有持续的内生增长能力。

　　“加码龙头地产公司”也是大多数公募机构的策略。2022年三季度，公募基金持股集中度持续创出2017年以来的历史新高。根据Wind资讯数据，三季度公募基金加仓比例TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、华发股份、金地集团和建发股份，传统全国性头部房企之外，强信用的二线区域龙头亦得到资金青睐。持仓市值TOP5的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到66%，环比上升4.45个百分点，持股集中度连续提升4个季度，继续创出2017年以来的历史新高。

　　东高科技投研学院副院长杨波认为地产行业的分化会进一步深化，具备上市资格、融资资格，或者具有高信用背书的房产企业有望在这轮调控中胜出。房地产行业的马太效应会初步形成，强者恒强。

　　而龙头房企是否受益，最终扭亏，主要看是否解决融资问题，其次就是当初拿地的成本占比。前者保证活下来，后者解决盈利问题。总体来说龙头房企大都具有上市身份，具备较强融资条件，优质地块占比高，本次新规解决了融资问题，最终都会受益，扭亏为盈的。这也是资本市场热烈追捧房地产板块的根本原因。

　　不约而同的共识

　　从各大公募机构们针对2023年的市场展望来看，看好房地产板块个股是他们“不约而同的共识”。

　　华夏基金认为，2023年要实现经济重启首先要化解风险，地产是重要部分。既要保交楼解决社会民生风险，又要保主体解决金融信用风险。

　　华夏基金复盘发现，地产超额收益最明显的阶段是商品房销售同比变化上行的阶段，而银行超额收益最明显的阶段是商品房销售同比变化转正的阶段，因而地产销售回升之前，地产链(建材、家居、家电)和金融板块的投资机会或会进一步看到。

　　不过至少目前来看，虽然2022年末头部房企销售出现企稳迹象，但就目前而言房地产销售市场拐点仍未出现。东吴证券对2023年房地产销售持谨慎乐观态度。在中性情景假设下，预计2023年全国房地产销售面积、新开工面积、投资金额、竣工面积分别同比下降-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

　　广发基金宏观策略部表示，2023年在股票行业配置上，会适度增加消费和地产链方向的配置。从数据上看，防控优化利好消费，地产放松利好地产链，而食品饮料是二者受益的交集。

　　但考虑到疫情和地产修复的复杂性，以及经济修复的弹性有限，广发基金表示未来半年仍然存在较多波折的可能性，因此在投资上应该适度逆向。

　　南方基金首席投资官(权益)兼权益投资部总经理茅炜表示，以地产链和金融为代表的传统经济板块估值极低，当前地产链条(包括金融)产业基本面和资产价格都出现了非常充分的调整，基本面修复的确定性较高，但这些资产长期空间有限，估值瓶颈明显，主要做基本面的修复。

　　嘉实基金认为，2023年房地产政策纠偏外加疫后复苏带来需求改善的可选消费和周期相关的地产产业链都值得关注。

　　通联数据显示，房地产板块当前市盈率为11.09倍，处于较低位置。

　　不过在业内人士看来，虽然代表政策“三支箭”的信贷、债券、股权融资支持对房地产企业放开，表明房企“政策底”已至。但“市场底”还未到来。

　　新时代财富研究院宏观研究负责人刘祥东对第一财经记者表示，从“政策底”到“市场底”的过渡通常会有时滞，时滞的长短主要取决于经济大环境的整体复苏进度和政策的执行情况。尽管如此，房地产市场逐步向好发展的态势不会改变。

　　杨波则认为房企“市场底”大概率会滞后到来，预计在明年5月左右，晚一点甚至到10月。杨波认为，房地产行业的景气度暂时不会大幅提升。

　　“2023年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢复，民营房企作为过去土地市场拿地主力，根据过往历史周期经验，房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复3-6个月。”东吴证券分析师陈睿彬在研报中写道。

（文章来源：第一财经）