婚前购房有六种情形，离婚时房产分割原则如下：

一、婚前共同出资购房，登记在一方名下或双方名下的情况

1、登记在双方名下，有约定按约定，无约定或约定不明，双方举证证明各自出资比例后按出资比例分割或者法院综合多方因素（如购房合意、购房时间、结婚时间、子女、有无过错等）认定为夫妻共同财产平均分割或承办法官自由裁量分割比例。

2、登记在一方名下，有约定按约定，无约定或约定不明，另一方举证证明其在婚前出资购房，法院按按出资比例分割或者法院综合多方因素（如购房合意、购房时间、结婚时间、子女、有无过错等）认定为夫妻共同财产平均分割或承办法官自由裁量分割比例。

二、婚前一方全资或部分出资购房，登记在另一方名下的情况（因户口、限购等原因）

1、双方同居但最终没有登记结婚或结婚前分手，一般按同居财产分割。

2、双方举证证明有购房合同及各自出资比例，一般按出资比例分割。

3、购房后随即结婚，考虑以结婚为目的的购房合意，按夫妻共同财产进行平均分割或法院自由裁量按比例分割。

4、一些法院认为是属于以结婚为目的的赠予，在双方结婚的情况下，视为未登记方对登记方的赠与，属于产权登记方的个人财产，非夫妻共同财产。

5、一些法院认为属于附条件的赠予，在双方结婚的情况下，视为夫妻共同财产。如果没有结婚，应当返还房产，另有约定，从其约定。

可以看出，这种情况下的房产分割比较复杂，目前法院没有形成统一的分割意见（有五种分割意见），当事人必须在专业律师指导下根据自己收集掌握的证据，结合当地法院主流审判意见或观点，搜索当地法院的相似案例（同案同判），合理地选择自己的诉讼主张和策略，否则败诉可能性比较大。

三、婚前双方父母部分出资的情况

不管登记在双方名下还是登记在一方名下，婚前双方父母的出资视为对各自子女的赠予，婚后双方父母的出资视为对夫妻二人的赠予，所购房产认定为夫妻共同财产，按夫妻共同财产的分割原则进行分割，一般情况下是平均分割，特殊情况下由法院自由裁量按比例分割。

四、婚前一方父母全部出资的情况

1、婚前一方父母全部出资，婚前登记在出资方子女名下，视为出资方子女的个人财产。

2、婚前一方父母全部出资，婚后登记在出资方子女名下，视为出资方子女的个人财产。

3、婚前一方父母全部出资，婚前或婚后登记在夫妻二人名下，视为对夫妻双方的赠予，属于夫妻共同财产。

4、婚前一方父母全部出资，婚前或婚后登记在另一方名下，视为对夫妻双方的赠予，属于夫妻共同财产。

5、婚前一方父母全部出资，婚前或婚后登记在另一方名下，视为对另一方的赠予，属于另一方的个人财产。

可以看出，这种情况下的房产分割也比较复杂，目前法院没有形成统一的分割意见（有五种分割意见），当事人必须在专业律师指导下根据自己收集掌握的证据，结合当地法院主流审判意见或观点，搜索当地法院的相似案例（同案同判），合理地选择自己的诉讼主张和策略，否则败诉可能性比较大。

五、婚前一方部分出资（首付）并登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷的情况

这种情况比较常见，直接参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”之规定

和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据 婚姻法 第 三十九条 第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”之规定进行分割即可。

特殊情况下，如婚前签订保留所有权的分期付款购房合同，有的法官认定房产是婚前个人财产，在折价补偿时，仅将婚后共同出资部分和增值部分进行补偿。

六、婚前一方购房，婚后产权添加配偶名字的情况

1、有约定按约定，无约定或约定不明，视为夫妻共同财产进行分割，理由是附条件的赠与（结婚），在已经结婚的情况下，赠与完成，被赠与方是房产共同共有人。

2、按前期贡献大小、后期偿还债务、结婚时间长短等因素，原则上离婚时房产仍归原购房人一方，对婚后产权添加一方进行一定补偿。

律师建议：离婚时房产的分割，必须涉及出资，而出资到底是借款，还是赠与，或是彩礼，均要依据双方的证据来判明。折价补偿涉及结婚时间、贡献大小、子女因素、有无过错等；还要考虑部分出资还是全部出资，婚前购买还是婚后购买，产权登记情况等。任何一个案件，必须结合案件的实际情况精确制订诉讼策略。否则，在无统一分割意见的大背景下，很容易败诉导致权益受损。