过去二十年来，对普通百姓来说，房子无疑是最具保值价值的资产，如果这段时间以投资房产为主，基本可以说是人生赢家。

然而接下来，是不是还要继续投资房产呢？投资房产会不会有下跌的风险，哪些因素会导致房价下跌呢？哪些有可能会成为黑天鹅呢？我们来分析一下：

1、地方政策：如果一个地方政策想要房价跌，是有很多办法的，比如我国去年多地实施的限购、限贷政策等，还有些政策可以降房价，比如限制人口流入，限制交易等，这些措施可以降低房产的金融属性。

政策还可以影响到人们生活、工作方方面面，降低人民幸福感的政策，都可能导致本地房价下跌，反之，能提高人民幸福感的城市，房价必然会涨。

2、人口迁徙自由：人若能自由流动，必然会往高处流，经济不发达的地方房价跌，经济发达的地方房价涨，国内这种情况经常出现，比如东北人迁徙到海南，导致东北房价跌，海南房价涨。

3、移民政策放松：假如发达国家放松移民条件，欠发达国家会有更多人前往发达国家，从而欠发达国家房价下跌。

4、生活环境变差：如果某地生活环境恶化，定然很多人会想办法离开，房价大跌。生活环境可以是自然环境变差，比如风沙、水质污染、干旱等自然灾害，也可以是社会秩序变差，安全感降低等。

5、经济环境变差：如果这个地方经济下行，大家都难以为继，必然会有很多人去外地谋生，导致房价走下坡路。

6、就业环境变差：大家在这个地方都难以找到工作，也会有很多人奔走他乡，人口流出，就可以让房价下行。

7、自然灾害或者瘟疫等原因，导致大量人员伤亡，房产供需关系发生变化，或者本地人生活质量下降，人口大量出走他乡，房价下跌。

8、粮食危机：如果出现严重的粮食危机，生活在城市非常艰难，城市人口会向农村迁移，城市房价就要大跌，假如上世纪的知青下乡再来一次，没有哪个城市房价能扛得住。

9、房产企业融资环境：房产都是房地产企业开发的，房地产企业基本都是靠贷款运转，如果掐断房地产企业的融资渠道，这些企业为了资金周转，必定要杀价回笼资金，造成房产下跌。

10、战争：战争无疑是最具破坏力的，摧毁性的手段，某地如果战争发生，普通百姓争相逃命，哪还有人买房子？

这些年这么多资金进入房地产，是因为很多人看到这个行业的升值前景，假如有更好的投资标的，相信这些资本就会撤出房地产行业。

如今的房地产，已经沉淀了巨量的闲置资金，如果房产下跌，导致这批巨量资本藤萝出来进入消费品市场，将是一场难以控制的通胀灾难。

所以，每一个看起来高高在上的城市房价，都是当地政府付出了巨大的努力换来的，投资客通过城市发展潜力的理性观察，才能获得更好的投资回报。