2026年，迎来了第一波物业撤场潮。

据中指研究院不完全统计，仅2025年1—9月，全国已公开披露物业“主动撤场”案例逾120起，比2024年同期翻了一番。

其中，明确把“撤场时间”定在12月31日的项目，就超过60个。

最近一起案例是武汉黄陂一个交付没几年的品牌小区，其在撤场公告中写得非常直白：物业费欠缴的越来越多，开发商有些钱一直拖着没结，不少业主还联名要求物业费直接打五折……

这把“物业撂挑子”的两大原因挑明了——物业费收缴率低、业主要求降低物业费，从而导致公司营收下滑。

根据克而瑞物管总结的数据，2025年的上半年，63家上市物业企业的营收总额为1487.9亿元，同比去年增长了4.1%，但是增速下滑了0.5%，创了近几年以来的新低。

而这些上市物业企业的应收账款同比增加了3.2%，应收账款的周转天数也提升至了146天，现金流压力越来越大。

近一年时间以来，重点城市的平均物业费都在下滑。据中指研究院数据，2025年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。

此外，根据物业管理协会的统计，全国住宅小区的物业费，平均缴纳率已经从2018年的83.7%下滑至去年一季度的73.5%。这种趋势还在延续。

一方面，业主抱怨物业的服务差，不愿缴费；另一方面，物业公司会说因为业主欠费，提供不了好的服务。

这种矛盾的根源在于房地产行业的大转向。过去二十年，地产是“增量时代“，而如今到了”存量时代“，游戏规则变了。

前几年，房价一路看涨，当时开发商为提升项目溢价，在“专业物业服务”方面进行了大肆宣传，同时物业费标准也有所提高。由于房子升值，业主对于物业存在的一些问题也比较”包容“。但如今”房价上涨预期消失“，又没有体验到匹配价格的服务，降物业费的呼声就越来越高。

另一方面，在楼市上行期的”造城运动“中，新城区、远郊盘的房子是卖出去了，但入住率低，很多业主房子空着，自然不愿交物业费。

物业经营成本也在增加，包括保安、保洁等人力成本逐年攀升，以及电梯、水管等设施逐渐进入老化期，日常保养和维护费等也在上涨。

而且武汉、重庆、青岛等多个城市，已经出台了物业费政府指导价，物业行业被明确界定为“民生行业”，利润空间被压缩。

所以，现在就形成了一种恶性循环。物业费收缴率低，物业公司亏损就只能削减预算，服务质量下降让业主更加不满，导致物业费收缴率进一步降低，物业公司最终选择”撂挑子不干了“。

物业撤场带来的麻烦很大。楼道里的垃圾没人清理，电梯口的灯坏了无人修理。在业主和物业的PK过程中，没有哪一方是最终的赢家。

为了打破这样的恶性循环，有些物业企业创造了新的服务模式，力求实现双赢。

比如探索“基础服务+增值服务”的菜单式选择，物业将按照为业主实际提供的服务项目来进行费用计算。再比如，在河北沧州，还首创了“先服务，后付费”的模式。物业公司用实际体验来赢得认可。

业主和物业公司双方必须跳出零和博弈，走向共生共赢，这才是正确的方向和几乎唯一的出路。

作者：马江博