农用地成了建设用地，岂能说变就变？
最近有当事人咨询集体农用地变建设用地的问题，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师想跟大家聊一聊。
一、“农用地”和“建设用地”究竟是怎么划分的
1．农用地
农用地是指直接用于农业生产的土地，因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地，都不是农用地。农用地包括种植农作物的耕地（基本农田是受国家特殊保护的耕地）。
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2．建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，即用于修建各种物体的土地。建设用地的类型包括：
①城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电信、防洪、供热等公共设施用地。
②工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业产房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地。
③交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地。
④旅游用地，即专门供游览参观的设施用地，包括风景名胜区、游乐场、高尔夫球场等用地。
⑤军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地。
⑥其他建设用地，即除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。
二、集体农用地依法转为建设用地，需要办理哪些手续？
1．选择符合规划的集体农用地
对于在集体农用地上进行建设项目的单位，应当首先向自然资源和规划、住建等部门咨询该集体农用地是否可以用于建设，即是否符合当地土地利用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计划确定的农用地转用指标。
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2．编制建设项目可行性报告
在集体农用地可以用于建设的前提条件下，用地单位根据住建部门的要求，编制建设项目可行性报告。住建部门审查合格及用地单位缴纳一定费用后，由住建部门颁发《建设项目选址意见书》。
3．提出用地预审申请
用地单位需针对自己选择需要用于建设项目的集体农用地，持《建设项目选址意见书》，并填写建设项目用地预审申请表、预审申请报告（包括建设项目的选址、规模等情况）、建设项目建议书批复文件及可行性报告（如果批复文件与可行性报告合一，则仅提供可行性研究报告即可）等，向自然资源部门提出用地预审申请。
4．预选符合规划的农用地
用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
5．提出项目用地的正式申请以及各级政府审批
用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
6．办理征地手续【重点】
由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。
7．领取用地批准文件
国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。
8．缴纳出让费，获得土地适用权
土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。
9．建设使用土地
签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
综上所述，各位当事人请谨记，农用地变为建设用地是一定要经过征地手续的！所以如果当地未经过如上手续，以“未批先占”“少批多占”“以租代征”的方式占地统统都是违法行为！请务必联系我们律师团队尽早维权！
史主任提醒
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