调解案例|租房第二天合同被房东终止？调解介入解开双方心结
记者 刘一诺 栾海明
德州市庆云县的翟某某因终止房屋租赁合同与租户李某某产生纠纷，庆云县渤海路街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）介入之后，迅速调查清楚事情始末，采用“背靠背”方式解开双方的争议焦点，最终促进双方当事人达成一致协议。
房东出尔反尔，租户索求损失
2023年6月4日，翟某某来到调委会，提出调解申请，想要解决与李某某之间的合同纠纷，希望李某某尽快与其将合同终止。受理调解申请后，调解员向其详细询问了事情的经过，并安排专人进行实地走访和调查。
经过调解员的调查，了解到翟某某将位于旧货市场的两间门市房于2023年5月15日租给了李某某，双方签订了房屋租赁合同。16日李某某便找朋友帮忙装修房屋，当天砸掉室内一段砖墙，下午6点左右翟某某通知李某某要求合同终止，李某某向翟某某索要改造费5000元，翟某某不同意，表示只给500元，双方因结算房屋改造费产生争议久拖不决。
2023年6月5日，调解员前往李某某处，详细了解整个事情的经过，寻找双方产生矛盾纠纷的焦点。调解员告知李某某调解原则、调解程序后，李某某同意接受调委会的调解，并约定了调解时间。
双方互不相让，调解陷入僵局
6月12日，双方当事人按照约定来到调委会，调解员首先向申请人翟某某和李某某告知了调解原则和流程等。随后，双方陈述各自观点和诉求。
李某某反映，当时翟某某是出租一间，另一间正在使用，自己还特别说明需要用两间，一间无法使用，当时翟某某邀请现租户与其当面说清，称到6月1日就不续租了，这才与翟某某5月15日签下合同，房租是4.2万元，还交了1000元的押金。次日找朋友帮忙装修房屋，当日下午六点翟某某通知自己说要终止合同，自己装修房屋也有支出，翟某某违约在先，理应赔偿装修房屋支出款项5000元。
翟某某则表示，自己的确有两间门市房，以前租出去一间，另一间闲置多年，想着以前租户到6月1日到期就不租给他了，两间都租给李某某，5月15日签租房合同时，前租户口头答应到期不续租。16日下午，前租户表示想继续租用门面，并且声称自己有优先承租权，到期两间房都租，自己也是无奈之举才会违约终止合同，可李某某狮子大开口要5000元的房屋改造费，存在漫天要价的行为。
调解员向各方了解纠纷情况后，考虑到双方意见分歧较大，随即采用“背靠背”的调解方式，分别对双方做工作。
巧用调解技巧，双方各退一步
根据《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求补偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约的责任，但是当事人另有约定的除外。第五百六十七条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
调解员告知李某某，在租赁合同当中，如果双方当事人有约定违约金的情形，一方当事人若有违约行为，受损害方可以按照合同中约定的条款向违约方请求支付一定数额的违约金，约定的违约金低于或者高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或者予以适当减少。如果没有约定违约金的相关条款，就根据实际造成的损失来进行赔偿，则请求赔偿的违约金不得超过造成实际损失的30%，当然也可以双方自愿协商赔偿。而李某某与翟某某签订的租赁合同上没有约定违约金的相关条款，按实际情况来看，实际的房租改造费用5000元确实有点多，经过调解员动之以情晓之以理，李某某表示可以适当降低数额。
另一方面，调解员向翟某某阐明，终止合同履行违约在先，对李某某造成了实际损失，也耽误了李某某的时间，双方都让一步，为此事闹上法庭实属不值，理应赔偿李某某因改造该房屋所支付的必要费用，且闲置多年的房子也已出租，自身没有任何损失，更不要在小事上斤斤计较，到此情景翟某某思想有些松动，表示可适当增加赔偿数额。
费用当日结清，双方握手言和
双方都有所让步，调解员立即组织双方进行面对面调解，经过调解员耐心细致的疏导跟讲解，双方终于握手言和并达成如下调解协议：翟某某支付李某某房屋改造费2700元，退还租金4.2万元、押金1000元，房屋租赁合同到此终止，双方再无其他争议。并在调解员见证下，翟某某先将一半租金退给李某某。
一周后，调解员跟踪调查回访，翟某某已将协议履行完毕，将剩余租金、房屋改造费2700元、押金给付李某某，双方对协议履行均无异议，取得了良好的社会效果。