开发商破产清算，没“拿证”的房子要被“查封”？法院：别急，可以要回来
买了个房，并且已实际交付使用，但因为一些原因，一直没去办房产证。好巧不巧，开发商突然破产，整个项目被查封，自己的房子要是一并被封了，拿去还债了，岂不糟糕？为这事，无锡的小李可急坏了。好在，法院最终支持了他，判决他可以“拿”回自己的房子。具体是怎么一回事呢？
2011年，小李在宜兴花了近130万元，买下了两套公寓房。付完款，开发商交给小李一张收条，接着将房子交付给了他。2014年12月，小李将其中一套公寓租给了董某，租期至2017年年底。其间，李某也一直在为两套公寓房交纳水电费以及物业管理费。
可没想到，在2014年，当他想要为这两套房子办理所有权证时，竟然发现开发商已经破产了，而他的房子受到牵连，一并被法院查封！这让其十分懊恼，毕竟他不仅投入了大量的金钱，而且还有租约呢！于是，产权办理就一直搁置着。
之后，随着法院受理开发商破产清算一案，小李感觉不能再等了。2022年3月，他向宜兴法院提起破产取回权诉讼，要求将两套公寓房从开发商的破产财产中剔除，并由开发商协助将产权办理至自己名下。但法院却认为，小李没有签订书面买卖合同，也没有办理预告登记，因此他的诉讼请求被驳回了。小李十分不满，上诉至无锡市中级人民法院。
二审法院查阅了涉案开发商的会计记账凭证和案涉公寓的竣工交付备案情况，最终确认了小李支付的款项性质为购房款。同时查明，房屋未过户并不是小李的原因，遂依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决开发商须协助将涉案两套公寓房登记到小李名下，小李作为房屋购买者的合法权益终于得到了保障。
案件承办法官受访时称，在破产程序启动后，首要问题是确定破产企业名下财产是否真正归属于企业。对于不属于破产企业的财产，应由其权利人取回。除了适用民法典上关于所有权的一般规定外，还需参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“该规定涉及金融债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，若符合条件且其权利能够排除执行，则应予支持。”
二审法院最终认定小李购买的不动产符合上述相关适用情形，可以确认小李的房屋买卖合同成立。其次，开发商于2011年10月依法将涉案房产交付了小李，其被法院查封是在2014年9月，小李在查封之前就合法占有该房产并且支付了绝大部分房款。此外，调查核实了案涉房屋竣工交付备案情况，无证据证明小李对未办理过户登记有过错。
因此，可以认定小李有权参照规定要求排除破产概况执行程序，即认定该房屋非开发公司的破产财产，小李有权行使破产取回权。
扬子晚报/紫牛新闻 实习记者 程乐 记者 张建波
校对 陶善工