平房拆迁补偿协议被继父代签,是否有效?
01 案件回放
严某系第三人周某之继子，二人均为泰州市号户主，各持一本户口簿。某村号最早有四间平房，建于1995年，面积146.78㎡，房屋所有权人为周某。周某、严某等一家人共同在此居住生活。2006年6月26日，周某与孔某夫妻将上述四间平房赠与严某并签订《赠与合同》，并办理过户。后周某重新申领《村镇规划选址意见书》，获批宅基地130㎡，准建楼房168㎡。严某出资建设二层楼房（三上三下）及三间平房，并居住使用，四间平房由周某、孔某夫妻居住使用。
为避免事后矛盾，2011年1月3日，周某、孔某、严某再次签订《协议书》，明确前述新建房屋系严某全额出资建设等问题。江苏省泰州某产业开发区住房建设局（以下简称某区住建局）发布《房屋搬迁补偿安置实施方案》、《房屋搬迁公告》，案涉房屋在搬迁范围内。因对搬迁合法性及补偿标准有异议，严某未与相关单位签订搬迁协议。后听闻周某签约消息，向某区住建局申请公开周某签订的搬迁协议，该局公开了《搬迁协议》及《补充协议》，两份协议均系交投公司与周某签订。
严某认为，上述房屋均系其个人财产，有权就该房屋搬迁补偿安置事宜签订协议的主体应为某区住建局和严某，交投公司受某区住建局委托与周某签订《搬迁协议》，明显构成无权处分，且严重悖离房屋所有权人严某得主观意愿，也严重侵害严某的财产权益。为此，严某诉至法院，请求确认讼争《搬迁协议》及《补充协议》无效。经法院审理，认为讼争协议中四间平房的缔约对象错误及搬迁补偿利益无法区分的实际情况，依法应当确认无效。故依法判决确认《搬迁协议》及《补充协议》无效。
平房拆迁补偿协议被继父代签,是否有效?
02 京尹律师论法
根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条规定：行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。
本案中，某区住建局为了维护公共利益，进一步改善民生，保障被搬迁人利益，制定并发布了《房屋搬迁公告》及《房屋搬迁补偿安置实施方案》，对范围内的房屋实施协商搬迁，并委托评估机构对被搬迁房屋及装饰装潢、附着物等评估价格，出具评估表，再由交投公司代表搬迁人与被搬迁人签订搬迁补偿安置协议，故《搬迁协议》及《补充协议》应视为某区住建局为了实现公共利益而与相对人协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。故严某的主张属于行政诉讼的受案范围。
根据严某提供的相关证据，得知案涉被搬迁房屋中的四间平房已因赠与而登记在其名下，周某在赠与合同中对该四间平房仅保留了居住使用权，村镇房屋所有权证亦未将周某登记为共有权人，故周某无权处分该四间平房。周某与交投公司签订的《搬迁协议》及《补充协议》中包含了该四间平房，且事后未就其处分该四间平房的行为获得严某追认，故该处分行为应为无效。交投公司在严某与周某对案涉被搬迁房屋权属尚存争议且严某持有该四间平房所有权证的情况下，迳行与周某签订讼争协议，明显不当，属于确定缔约对象错误。
鉴于讼争协议系将该户总建筑面积494.22㎡及总人口数7人作为一个整体，按照《房屋搬迁补偿安置实施方案》及该户《房屋搬迁补偿价格评估表》所确定的补偿金额，而依据现有证据及查明事实，很难区分讼争协议中四间平房及新建楼房分别对应的搬迁补偿利益。
平房拆迁补偿协议被继父代签,是否有效?
03 京尹律师提醒
确权登记发证才能确保权利人面临拆迁时的补偿利益，其他书面材料固然也会有一定的效力，但却不是最具说服力的证据。