观点直击 | 中渝置地：现在市场动荡 不会随便轻易跳下去（实录）
观点网 3月27日，中渝置地于香港召开2022年度业绩发布会，该司执行董事梁振昌、副主席黄志强、董事总经理林孝文、投资者关系主管陈绮华出席会议，并对去年业绩进行总结概述及回答投资者相关疑问。
据观点新媒体查阅，2022财年中渝置地录得营收4.98亿港元，较2020年6.48亿港元下滑约23.15%。其中，毛利4.74亿港元，同比下滑24.40%；净亏损约19.40亿港元，同比上期盈利4.9亿港元减少495.92%，该项数据已连续两个财年录得负增长。
作为中渝置地两大收入来源之一的租金收入，在本报告期内同样录得同比3.4%的降幅，至4.94亿港元，租金收入占总收入比重99.19%。
对于租金收入的下滑，该司在年报中指出，由于年内英镑兑港元的平均汇率贬值约10%造成。
在本次业绩会，中渝置地管理层对净利亏损进行了解释说明，而投资者们更加关心公司在资产套现后的投资策略及目前持有资产的近况。
亏损拨备
对于2022年高达19.40亿港元的净利亏损，中渝置地投资者关系主管陈绮华指出，2022财年公司的净亏损情况，均来自非现金和未曾变现的项目。
其中，内地两个地产项目做了预期信贷的亏损拨备，而对英国伦敦的两个投资物业做了公平值亏损。
据观点新媒体观察，倘若剔除上述两项非现金及未变现项目的亏损拨备，中渝置地录得盈利4.84亿港元，较上期微降1.22个百分点。
从具体租金收入上看，来源主要是位于英国的两个投资物业项目，两宗资产均为商业大楼，且坐落于金融及保险业区域，市场需求较为强劲的同时也为项目带来了不错的出租率。
截至2022年末，中渝置地持有可租赁总面积约87.5万平方呎的办公空间，其中包含利德贺大楼及One Kingdom Street。前者在报告期内录得年租金收入为4160万英镑，同比增长5.58%，租金收益率约为每年3.6%；后者年租金收入则是与上期保持一直，约为1540万英镑，相当于年租金收益率为5.3%。
根据该司披露的年报数据显示，目前上述可租赁资产已几乎全部租出，报告期内租金回收率较上期上涨2个百分点，至99%。
陈绮华表示：“伦敦两个投资项目受到加息的不利影响，公司出于投资物业估值及增加回报的要求，做亏损的公平值调整。”但由于该项开支为非现金性质，且调整的两项物业中渝置地均看做为长期租赁用途，因此调整并不会对公司财务状况产生重大影响。
对于商业投资物业来说，资产估值是跟随物业租金收入及资本化率的变化而变化，变化规律为“租赁价值越高，公平值越高、资本化率越高，公平值越低”。
在预期中，商业物业经营时常越长，单位租金则就越高，公平值便越高。本次中渝置地伦敦资产的公平值调整，除去加息影响外，减值的原因还包括租金水平下跌。
在2019年-2021年间，中渝置地租金收入保持缓慢上行态势，期间租金收入占总收入比重在超8成。到2022年时，该司租金收入同比微降3.32个百分点，但此时租金收入占总收入比重已达99.40%，收入组成相对单一。
至于内地广东江门及苏州盐城两个地产项目，包含预付款项、按金及其他应收款项中的应收款项，中渝置地作出累计10亿港元的预期信贷亏损拨备。
这部分亏损拨备的调整，该司在年报中指出，出于对中国经济增长放缓的可能性不断加大，以及现时中国房地产行业信贷危机下的考量。
对于投资收入方面，2022年度中渝置地收益颇丰，去应占合资企业投资的净盈利为9亿港元，较上期增加7亿港元。其中，仅香港港岛南区寿臣山15号项目42%的权益收购，就为该司带来了4.2亿港元盈利。
保守策略
根据2022财年数据，中渝置地拥有透过合资企业营运的7个物业项目，其中2个位于伦敦应占开发面积逾110万平方呎，3个项目位于香港约50万平方呎，及2个项目位于内地约700万平方呎。
报告期内，该司于合资项目的投资总额由2021财年87亿港元增加至103亿港元，同比增长18.39%。中渝置地在年报中指出，投资总额增加主要是由于收购寿臣山15号所致。
2022年9月，中渝置地及英皇国际拟向合作方明发集团旗下公司收购目标公司10%股权，代价均为3.25亿港元。目标公司持有资产为香港港岛南区寿臣山15号项目，该项目在2014年由英皇国际、世茂、明发三者竞得，并分别持有项目的40%、40%及20%股权。
同年2月，中渝置地全资子公司迅喜与CSI（资本策略地产有限公司）成立合资公司，以10.47亿港元购入世茂集团持有的寿臣山15号项目40%权益。2022年9月收购完成后，明发退出持股，中渝置地对上述项目权益将由32%增加至42%，英皇国际则是增至50%。
此外，中渝置地及实控人张松桥在2022年还接盘了与富力一同开发的英国伦敦的Thames City项目，该项目为一个综合开发项目，拥有12幢住宅及商业楼，将包含1500个豪华住宅单位，总可销售面积约为170万平方尺。目前项目由中渝置地持股50%，张松桥持股50%。
Thames City一期开发项目的两座主楼已于2022年下半年竣工。截至2022年12月31日，该项目合共195个单位，面积为19.25万平方呎已交付，产生销售收入2.87亿英镑。
此外，中渝置地于伦敦还持有The Whiteley项目，该司于2019年曾承诺投资1.82亿英镑对该项目进行重建，预计提供32.6万平方呎住宅公寓，以及27.7万平方呎零售、酒店、商业空间及停车位。截至2022年末，该项目已预售54间住宅单位，金额为3.34亿英镑。
2022年财报显示，Thames City、The Whiteley项目分别为中渝置地带来盈利2.6亿港元及2.7亿港元。另外，中渝置地及合营企业完成对澳洲墨尔本85 Spring Street项目的出售，代价为1.3亿澳元，收益约为900万澳元。
得益于出售资产及项目回款，中渝置地在手现金得到补充。
报告期内，该司手头现金为19亿港元，信贷额度下的可用金额总计10亿港元，其中9%是港币，63%是美金，20%是英镑，8%是其他货币。
对于未来的投资方向，中渝置地董事总经理林孝文指出，现在市场这么动荡，公司的政策应该会比较保守，尽量保存现金，内地如果有机会公司也是会考虑的。
他以目前中渝置地位于江苏及江门的投资为例，由于内地的市场情况暂时不是很明朗，所以提前做了拨备。
林孝文亦指，希望工程复苏，所有东西回到正常的时候，有机会将上述项目拨备调回。
观点新媒体观察到，中渝置地在还通过入股东万恒平有限合伙，从而参与了恒大深圳龙华岳盟工业区旧改项目，上述有限合伙企业持有恒大岳盟工业区旧改项目公司99%股权。
2023年2月，北京东万恒平经济咨询中心（有限合伙）发生注册资本及股东信息变更，该司由9.9亿元注资变更为176.99亿元，并新增包括中渝置地、长城资产、中信信托、万科、深圳人才安居在内的多位股东。
但从目前中渝置地的非流动资产构成上看，投资重心仍是以海外市场为主，且聚焦于英国。
截至2022年12月31日，该司录得非流动资产2267.84亿港元，其中83.44%位于英国、15.54%位于香港。
以下为中渝置地2022年度业绩发布会问答实录：
现场提问：以往公司在香港和内地都有投资，管理层现在怎么看中港楼市？因为澳洲那边存在出售资产现象，可不可以说说在各个地区的部署，特别是内地和香港会不会加码？
林孝文：现在市场这么动荡，公司的政策应该会比较保守，尽量保存现金。
很高兴的是伦敦项目销售得很好，预测到有很多现金回流，变成我们也有时间投资。
当然，我们不会随便轻易跳下去，内地市场暂时还没有稳定，但是也不排除，如果有机会也是会考虑的。
希望疫情控制解除了之后，多一些内地的同胞、其他地区的游客过来香港，希望多一些人对香港房地产市场有兴趣，我们觉得也是有很多机会的。
我们始终觉得，伦敦是相当不错的投资城市，因为市场比较大，我们也熟悉这个项目，也会讲英文，税务也清晰，所以有机会会继续发展。
现在伦敦的两个项目也比较大，ThamesCity第一期完工就会考虑第二期，Whiteley继续推广，希望年底或者年初可以交付。
现场提问：可不可以分享一些各个国家的portfolios情况是怎么样？
林孝文：portfolios大部分是在英国伦敦，比重说应该是超过一半。
陈绮华：我们的全资项目也在英国，其他项目不是用合并报表全部反映的。
现场提问：澳洲之后会不会再到其他国家？
林孝文：当然有这个可能，但是投资澳洲的几个项目回报都挺满意的。
刚才也说了我们希望保守一点，看清楚形势，相信英国和澳洲、新加坡、日本这些都是有可能的。
现场提问：提到有两个内地的项目拨备了，请问是哪两个项目？现在项目的情况怎么样？
林孝文：一个在江苏，一个在江门，因为内地的市场情况暂时不是很明朗，所以为了谨慎起见，就做了拨备。
工程也是有做的，希望工程复苏，所有东西回到正常的时候，我们有机会将拨备Wayback。
现场提问：短期内要在这些项目中用到的钱是多少？另外，刚才也说比较保守，其实香港也有很多项目在卖，一直在等大家接手，你们有没有意向？
林孝文：现在的市场这么不明朗，我们还是倾向保守一些，再看一下其他的项目销售情况，如果可以，我们多一些现金才会考虑增加其他的投资。
当然，如果有很好的项目，我们也是会考虑的，因为借贷比率不是很高，是一个很健康的水平，但我们还是倾向保守一点。
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