开发商一房多卖致回迁户无法登记产权，黑龙江桦南县：正逐步解决
官司胜诉一年多，回迁安置户李荣刚却高兴不起来。他说虽然法院判决他和家人对房屋享有所有权，桦南县不动产登记中心也答应办理不动产证书，但因涉及房屋过户缴纳契税，经咨询税务部门税费达9万余元。
涉多个安置房纠纷的桦南县春天花园三期小区。受访者供图
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黑龙江省佳木斯市桦南县的李荣刚拿到回迁安置商品房七年后，竟发现房子不是登记在自己名下。
2020年6月，李荣刚从桦南县不动产登记中心查询到，他位于该县春天花园三期110平方米的两层商品房，登记的所有权人是他并不认识的曲银龙和靳海龙。
随后，李荣刚将二人诉至桦南县法院，请求判令案涉房屋所有权归自己所有，法院支持了李荣刚的主张。但若要完成过户，李荣刚需承担近十万元的契税。
类似情况并非个案。中国裁判文书网案例显示，春天花园三期多户回迁安置商品房，被开发商一房二卖涉诉讼。法院在审理中调取的证据显示，开发商杨勇涉嫌违规挂靠资质、伪造印章，目前杨勇已被桦南县公安局羁押。
3月10日，李荣刚收到桦南县法院通知，由于房屋被曲银龙和靳海龙抵押贷款后逾期未还，银行向法院主张对房屋优先受偿。
3月23日，桦南县住房和城乡建设局建筑市场监管办表示，桦南县政府正积极帮助春天花园三期完善处理相关事宜，两天前政府已组织相关职能部门到项目了解情况。
谁动了我的回迁安置房？
如果不是到桦南县不动产登记中心咨询安置房办理房产证事宜，李荣刚还不知道房子早已被登记在他人名下。
2011年3月，李荣刚等家人代替已故父亲与桦南春天花园三期工程动迁办签订了一份《春天花园三期房屋拆迁补偿安置协议书》。因棚户区改造，他父亲名下位于桦南县新建街的一套122平方米住宅房屋需动迁。双方约定房屋动迁实行产权调换，原房屋动迁后将安置补偿两套各150.3平方米的商品房，并无偿出具不动产发票。翌年12月31日前交房。
但开发商未能如约交房。2013年3月开发商杨勇以桦南县信昌房产公司的名义，将桦南县春天花园三期B栋22号一套商品房交付给李荣刚，该商品房是二层的商业门房，面积110平方米。
交房时，李荣刚询问开发商剩余的190.6平方米商品房什么时间兑现，开发商解释暂时已没有房源，待有了房源再安置。李荣刚说，当时交房后他问开发商什么时间可以办房产证，开发商解释称，因没向税务部门缴纳房屋交易税，所以暂时办不了房产证。
2020年6月，李荣刚前往桦南县不动产登记中心咨询安置房办理房产证事宜，发现整套房早已被登记在靳海龙名下。而后，该房屋的一层历经两次转卖，登记于曲银龙名下。
李荣刚说，他与靳海龙和曲银龙从不认识，他拿到回迁安置房后已出租经营七年，其间从未有人来讨要过房子。他试图找到开发商杨勇询问，但得知杨勇因涉案已被桦南县公安局羁押。
为取得安置房的所有权，李荣刚及家人将靳海龙和曲银龙起诉到桦南县法院，请求法院判令案涉安置房所有权归其所有，被告协助办理房屋所有权过籍手续。
2021年11月桦南县法院作出的民事判决书显示，法院查明，2015年9月靳海龙对案涉房屋初次办理产权证，一层历经两次转卖到曲银龙名下并办理不动产登记证，二层仍登记于靳海龙名下。
法院审理认为，虽然案涉房屋登记所有权人为被告曲银龙、靳海龙，但并没有证据证明被告对该房屋拥有实体所有权。原告李荣刚的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。
法院审理期间，被告曲银龙、靳海龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未出具答辩意见，视为其放弃抗辩权利。法院综合全案证据，依照民法典和民事诉讼法规定，判决李荣刚等家人对案涉房屋享有所有权，被告曲银龙、靳海龙于判决生效十日内，协助李荣刚办理不动产权利变更登记手续。
春天花园三期房屋拆迁补偿安置协议书显示，开发商对李荣刚等家人原房屋实行产权调换，动迁后安置两套面积各150.3平方米商业房。受访者供图
“一房二卖”非个案
新京报记者检索中国裁判文书网发现，桦南县春天花园三期回迁安置房，被开发商一房二卖并非个案。
王建明自回迁后一直居住在开发商安置给他的春天花园三期A栋89号，但他却被于利江诉至法院，要求返还该房屋。
2017年1月黑龙江佳木斯中级法院作出的民事判决书显示，法院查明，2010年10月王建明与春天花园三期动迁办签订补偿安置协议，三年后开发商安置给他春天花园三期A栋89号面积124.18平方米的二层商业门房。
2013年桦南县鑫隆房地产开发有限公司（下称桦南县鑫隆房产公司）与靳海龙就案涉房屋签订房屋买卖合同，但他并没实际入住。2015年靳海龙将该房屋转卖，买主于利江到房屋现场后明知房屋有争议，仍与靳海龙签订买卖协议并办理了房屋转移登记。
二审法院依照审查认定的证据，认为于利江诉求不能成立，判决驳回上诉维持原判。2017年6月佳木斯中级法院再审，裁定驳回于利江再审申请。
王建明依照法院判决书，要求桦南县不动产登记中心为他办理房屋产权证，但对方要求法院出具协助执行通知书。而法院以生效判决没有可执行内容为由不予出具。于是王建明对桦南县不动产登记中心提起行政诉讼。
2020年7月桦南县法院行政判决书载明，法院审查认定，王建明对争议房屋具有优先取得补偿安置的权利，桦南县不动产登记中心未查明房屋权属就办理房屋所有权证，属因登记机关工作失误造成房屋权属登记不实。依照行政诉讼法规定，法院判决撤销桦南县不动产登记中心为于利江颁发的房屋所有权证。
春天花园三期回迁安置房业主韩秀梅，也曾遇到和王建明类似的情况。
韩秀梅回忆，2018年12月的一天，她收到桦南县法院的应诉传票，是一个叫岳城棋的人起诉她要求退出安置房。
2019年12月，桦南县法院作出的民事判决书显示，岳城棋请求法院判令韩秀梅退出强占的春天花园三期B栋23号商服房屋。
法院查明，2013年9月桦南县信昌房产公司交付韩秀梅一套回迁安置商服房屋。同年3月开发商以桦南县鑫隆房产公司名义，将该房出售他人并办理产权证，但未实际入住。2015年5月、2017年7月，房屋历经两次转卖到岳城棋名下并办理产权变更手续，但未交付房屋。
法院认为，岳城棋购买房屋时未对实际居住人韩秀梅核实情况，构成重大过失。不动产证虽具有证明作用，但当有其他证据证明不动产实际权利状态，与不动产证记载不一致情况下，应当确认实际权利归属。
也就是说，虽然案涉房屋登记所有权人是岳城棋，但他并无实体所有权。而韩秀梅是依照动迁安置协议取得该房屋并实际占有，故对房屋有实际权利。
桦南县法院判决驳回岳城棋诉讼请求，岳城棋不服判决结果，上诉到黑龙江佳木斯中级法院。2020年7月、2021年3月佳木斯中级法院分别作出二审、再审裁定，二审裁定岳城棋经传票传唤，无正当理由拒不出庭，裁定依照撤回上诉处理，维持桦南县法院一审判决。再审裁定驳回其诉讼请求。
2019年12月，岳城棋诉韩秀梅退出强占房屋纠纷案，法院查明开发人杨勇挂靠桦南县鑫隆房产公司建设春天花园三期项目。判决书截图
开发商涉嫌违规挂靠资质、伪造印章
从桦南县法院审理的春天花园三期多起房屋产权纠纷案发现，开发商杨勇涉嫌“一房二卖”、违规借用资质开发建设项目。
上文韩秀梅案判决书显示，桦南县法院调取的桦南县自然资源局档案材料记载，春天花园三期(名仕豪庭)土地，以桦南县鑫隆房产公司的名义开发。但在土地摘牌中使用的是黑龙江信昌房产公司名称，该公司时任法定代表人杨勇，后期使用桦南县鑫隆房产公司名称，该公司授权杨勇全权负责该项目工程。在该小区回迁时，杨勇又以桦南县信昌房产公司的名义为一些回迁户办理了回迁事宜。
天眼查内容显示，桦南县信昌房产公司创建于2011年，法定代表人杨勇，公司注册资本300万元。目前该公司营业执照处于吊销状态。
桦南县法院调取的证据还显示，2016年9月12日桦南县公安局经侦查查明，杨勇挂靠桦南县鑫隆房产公司开发春天花园三期项目期间，未经许可擅自伪造桦南县鑫隆房产公司印章对外签订房屋买卖合同，案发后印章被公安机关收缴。桦南县检察院以杨勇涉嫌逃税罪、伪造公司印章罪起诉。
依照2014年8月住房和城乡建设部《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法》规定，对认定有挂靠行为的施工单位或个人，依照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对认定有转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本单位名义承揽工程的施工单位，责令改正，没收违法所得，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
在另一起类似房屋产权纠纷案的判决书中载明，桦南县鑫隆房产公司答辩，该公司与杨勇不存在出借资质挂靠关系，杨勇涉嫌伪造及使用该公司印章。庭审质证中杨勇承认印章是他私刻。他解释，因为开发的春天花园三期项目，有很多事情需要和政府沟通，刻章目的是为方便。
法院查明，2011年5月22日桦南县鑫隆房产公司与杨勇签订使用资质协议书，将营业执照及资质证书提供并授权给杨勇，用于杨勇开发桦南县名仕豪庭春天花园三期项目。
桦南县鑫隆房产公司答辩称，杨勇使用该公司授权委托书是变造的、资质协议书是虚假的。2011年5月22日公司确实与杨勇签订使用资质协议书，但杨勇使用落款2014年5月22日的资质协议书系私自改造。
杨勇向法庭解释，桦南县鑫隆房产公司的授权委托书是真实的，使用资质协议书日期可能改过，但不敢确定内容是否也改过。
3月23日，桦南县住房和城乡建设局建筑市场监管办李主任电话向新京报记者介绍，经查春天花园三期建设项目，桦南县鑫隆房产公司于2011年5月，授权杨勇负责项目全部工作并出具授权委托书。关于杨勇是否存在借用挂靠资质，因建筑市场监管办只负责形式审查，项目开发手续齐全，所以认定不存在借用资质。
不过，桦南县住建局建筑市场监管办李主任还表示，桦南县公安局对开发商杨勇涉案侦查发现的挂靠资质问题，是对项目开发手续的实质审查，需等待警方的调查结果。
桦南县不动产登记中心函件证明，李荣刚回迁安置房已被他人抵押贷款。受访者供图
安置户胜诉仍要缴纳契税
官司胜诉一年多，回迁安置户李荣刚却高兴不起来。他说虽然法院判决他和家人对房屋享有所有权，桦南县不动产登记中心也答应办理不动产证书，但因涉及房屋过户缴纳契税，经咨询税务部门税费达9万余元。
李荣刚说，据他了解，目前在春天花园三期项目中，出现类似情况的至少有三四十户。
在李荣刚办理过户过程中，桦南县不动产登记中心经查系统登记信息显示，2013年2月靳海龙申请办理了抵押权登记，抵押权人是桦南县农村信用合作联社营业部，债权数额20万元。2019年7月曲银龙也办理了房屋抵押权登记，抵押权人桦南县农村信用合作联社诚信农村信用合作社，债权数额30万元。
2022年11月22日，桦南县不动产登记中心出具给桦南农村商业银行股份有限公司的《关于桦南县法院执行曲银龙、靳海龙不动产的告知函》显示，依照桦南县法院执行裁定书和协助执行通知书，将曲银龙、靳海龙名下位于春天花园三期B栋楼22号商服房一层、二层，执行给李荣刚等人名下。
最近，李荣刚收到桦南县法院通知，案涉房屋被曲银龙、靳海龙抵押银行贷款，造成逾期未还款。桦南农村商业银行股份有限公司向法院主张，对涉案房屋优先受偿。李荣刚说，法院给了一份银行出具的证据清单，让十日内给出是否有异议的说明，否则法院会正式登记立案。
如今，李荣刚面临着回迁房得而复失的风险。他说即使缴纳近十万元的房屋契税将房子过户到自己名下，但该房屋抵押权是银行，如果银行不解押，房屋支配权仍属银行所有。
3月16日，桦南县政府副县长肖德发的秘书电话告诉新京报记者，春天花园三期房产纠纷问题，目前政府已开始逐步化解。
3月23日，桦南县住房和城乡建设局建筑市场监管办李主任表示，该项目究竟有多少户涉及房产纠纷，目前并不掌握，但桦南县政府正积极帮助春天花园三期完善处理相关事宜，3月21日政府已组织相关职能部门到项目去了解情况。
新京报记者 | 李英强
实习生 | 陈雪稳
编辑 | 刘倩
校对 | 吴兴发
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