8月31日上午，万科举行2022年中期业绩会。会上，万科董事会主席郁亮重申开发、经营、服务并重的战略，并向行业传递信心。他表示，万科始终把安全作为底线要求，上半年已取得一定成绩，未来将努力保持平衡健康发展，有信心实现“止跌企稳，稳中有升”。

　　相信居民追求美好生活的力量

　　郁亮在业绩会上称，万科7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。另一方面，7月以来，出现影响交付的新问题，对消费者买房的信心造成了一定影响。

　　尽管7、8月数据出现了回落，但郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个巨大市场，常做常有，常做常新。他举例说，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿—11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素。他认为，市场会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　8月31日上午，在万科2022年中期业绩会上，郁亮表示，重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。他举例说，要素成本需要和收益匹配，现金流入需要和流出匹配，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

　　不仅保证交付还要保证质量

　　郁亮介绍，万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，上半年万科的经营性现金流实现了净流入，比去年同期表现更好。

　　谈到近期热点“保交付”问题，郁亮表示，万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。万科邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。到目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。

　　开发、经营、服务并重的战略

　　将是新发展阶段的重要优势

　　对万科而言，安全只是底线要求。万科年初向股东报告的今年主要工作目标——“止跌企稳，稳中有升”，上半年已取得了一定成绩，能不能继续走下去，取决于背后的能力有没有提升，“肌肉”有没有长起来。

　　万科认为只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。股东大会后两个月，郁亮走访了35个城市，看了100多个项目。他举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，就能熬过去。在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍，在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。商铺销售历来是难点，比如在乌鲁木齐，万科打造了“3088商业街区”，人气非常火爆，热度带动商铺销售，3088里老带新和老业主复购超过了50%。

　　另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来“止跌企稳、稳中有升”有信心。

（文章来源：南方日报）