商品房预售制度是否取消
商品房预售制度是否取消
近日来，对于商品房预售制度是否取消受到大家的争议，那么商品房预售制度是否取消呢?下面随小编一起来了解下吧。
商品房预售制度是否取消
自深圳出让龙华地块作为试点商品房现售开始，争论了近10年的问题再次成为业界焦点。有专家认为，商品房现售对控制房价不利，也许只是降低某些城市土地竞争的压力。也有业内人士认为，预售制实行了22年，随着市场的变化，制度需要作出调整，而商品房现售代表了一种大方向。
需要注意的是，商品房预售制试点作为一项新制度如果在未来推广，必将成为一把双刃剑。新事物的发展不是一帆风顺的，取消商品房预售制度，谁最不乐意了?
承建商资金链将吃紧
据了解，商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。
商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。
现售制度的出现，势必将提高房地产行业的进入门槛，深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，现售制度出现将带来中小开发商的淘汰，不能适应未来发展，被整合和并购。
随着房地产准入门槛的提升，房地产将出现强者愈强的局面，这是房地产行业走向成熟的标志。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，随着开发商的优胜劣汰，大型企业可以通过多元化融资方式筹集资金，融资渠道多元化。
徐枫表示，中国房地产存在一种特殊情况，大量的资金是建筑厂商垫资，取消预售制度可能出现开发商将资金压力进一步转嫁到建筑厂商的情况，建筑商面临较大的资金压力。如果相关质检部门对于商品房检验的体系还按照现有的做法执行的话，不排除未来偷工减料的情况出现。
土地财政更吃紧?
取消预售制度是对房地产市场的调控，对于房地产充分竞争的.城市，市场的自我调节能力较强。对于库存严重积压的三、四线城市来说，已被迫销售现房，取消预售制度的影响并不大。广州市社会科学研究院彭澎认为，推广商品房现售制度有利于房地产市场的健康发展，对于调控制度以及三、四线去库存有好处。实行商品房现售，开发商在原本库存高企的三、四线城市拿地积极性受挫，从土地开始抑制商品房供给，减少供应。
据《第一财经日报》报道，商品房现房销售制度将延长开发商的周转周期，减缓项目入市。
徐枫在接受《每日经济新闻》记者采访时提到，现房销售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是对房地产预售阶段的价值评估，现售制度下现房的估值与在预售阶段下估值不一样，首付款比例或降低。
开发商门槛提高，购房者入市门槛降低，释放一部分购房需求也对去库存存在利好。
另外，彭澎提到，一些库存压力较大的城市推广商品房现售或存在阻力，其中一个就是地方政府的土地财政问题。
从土地招拍挂阶段开启商品房现售，一定程度上减少了土地市场的竞争压力，一些实力和资金能力较弱的开发商被拒之门外，未来土地溢价将有不同幅度的降低，对于依赖土地财政的地方政府来说存在一定利空。
地方政府为了弥补财政和城市建设资金的不足，以土地转让获得直接收益和土地融资带来间接收益的行为，被称作土地财政。土地财政让地方政府得到了好处，同时也增强了地方政府对土地财政的过度依赖。
徐枫表示，在经济发达地区土地财政所占比例不高，例如深圳，土地收入对政府的影响可忽略不计，但对严重依赖土地财政的城市来说，现售制度需要经历一个微妙的博弈过程。
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预售制度起源于香港，且有相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。
1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。
显然，预售制度有其存在的历史性和合理性。
预售证的目的：为开发商也为购房者
大部分的媒体报道中对预售制度的解读均体现在开发商身上，认为这必然是降低了开发商资金门槛，加速了开发商建设中的资金周转，提高资金使用率。这显然是一部分，而且这确实是政府在引进此政策在开发商品房初期，鼓励开发商开发房地产项目的初衷。
但是预售证制度的实施更是为了购房者。有个别的读者可能又要跺脚骂人了，但是睁开眼睛理性的看看你身边的房地产项目，现房销售什么价格，期房销售什么价格，期房价格是不是远远低于现房价格。预售证制度的出现让购房者可以在期房期间购买商品房，并在6-12个月之后的获得现房。用6-12个月时间，少付10万块，为什么不呢。
预售证对房价的影响
1.预售制度让项目自身价格呈现由低往高走的趋势
预售制度让项目在定价上考虑期房和现房的区别，有一个价格落差，随着园区的成熟和建筑的完工，价格也随之上涨，项目前期购房者变成第一批的项目价格受益者。
1.预售制度拉低了市场整体房价水平
前面说到预售制度让房地产项目价格由低往高走，那么就不难理解市场上房地产项目一方面为了体现价格竞争力，一方面为了快速实现项目回款，90%的项目均会考虑在预售制度下来后马上入市销售。如此一来，整体市场上房价水平就是期房的房价水平，期房的房价显然低于现房房价，间接的拉低了市场上实际房源价值的整体房价水平。
如果预售制度取消了，将造成哪些影响
1.房价最少暴涨20%
预售制度取消之后，开发商的资金要求更高，且长时间的开发让银行利息成本加大，这作为开发成本的一部分必将平摊到房价，房价必然上涨;且由原先的期房销售变成现房销售，房价也将上涨，两大因素导致市场房价水平最少上涨20%。
2、开发商销售热情减退
如果预售制度取消，那么开发商将在建设开发完房源之后才能进行销售，那么就非常容易出现一个现象，定价太高销售困难，开发商仍然没有销售热情。因为开发完毕后无资金压力，现房在售无所谓何时销售完成，均不影响本项目的投资回报收益，导致开发商现场销售热情减退，长期控盘，造成社会资源浪费。
把房价上涨的原因落到预售制度上是不公平的，同样的房源，房源的价值是体现在现场上还是期房上，显然是现房。那么如果没有预售制度了，你购买的房源那就是现房，必然是现房的价格，价格必然是比现在期房的价格贵的，预售制度的出现恰恰是把房价给降低了。
所以，钟老师认为说取消预售制度的人都是目光短浅之人，取消预售制度一方面不能降低房价，反而拉高房价。并不是单纯的预售制度取消就没有投机性炒房团，也许你认为前期购房者就是投机炒房客，就是这轮客户把把项目房价给炒高了。但是通过前面的分析你应该明白了项目从预售期到现房销售期确实会存在房价落差。任何人都想用更低的价格买到更高的价值，他们正好实现你的愿望罢了，这批项目前期的购房者，是用比常人更长远的、独到的眼光和见解选择了具有高性价比的楼盘。