买房是一个人经历的人生大事，而且也有很大一部分人会购买二手房，在二手房交易的流程中，普通的买家会对流程的各个环节有点陌生，相应的风险点也不知道如何把控，下面我们着重介绍在以买家需贷款、卖家房子有贷款需要结清的情况下，二手房买卖的详细交易流程，让大家对此有认知，同时也跟大家明确一些交易环节中的注意事项，以免大家踩坑。

一 、二手房交易流程

关键环节：下定金-签订买卖合同-房产过户-付款-房产交付。

1、确定买房意向，买卖双方签订定金协议并支付定金。

买家在货比三家后，肯定会选择自己心仪的房产开启正式的交易流程。首先是签订定金协议，这里主要是支付定金，一般定金大概是10万-50万之间，根据房产总价会有变化，违约条款则是如果买家毁约卖家不再返还定金，而卖家毁约不卖房了则返还双倍定金的违约金。

2、查档

主要是查询买家的购房资格，名下是否有房产，是首套还是二套，在交易首要环节确保有购房资格，后面的流程、确定首付比例和贷款利率等能够顺利走下去。

3、签订买卖合同，然后网签

正式签订买卖合同，买卖合同的效力高于定金合同，以买卖合同里的约定为准。买卖合同的违约成本也更高，一般会是房产总价款的百分之二十左右。在签订买卖合同的时候，如果卖家是需要买家的首付款去结清贷款，那么需要提供卖家的个人征信给予房产中介评估，以证明具备良好的还款能力，然后由房产中介评估审批是否允许使用买家的首付款结清，如果审批不通过可能需要卖家自行解决。之所以由房产中介评估是由于买家首付款先打到中介公司账上，为了保障钱款，房产中介会做一个卖家结清贷款的担保，因此需房产中介评估征信，但不同城市、不同房产中介直接交易会有差异化，具体情况具体再看。随后买家开始走网签流程。

4、在一定时间期限内付首付，买家走贷款审批流程

买家开始拿着买卖合同及银行要求的其他材料（包括身份证明、收入证明及银行流水等）去走贷款审批流程，一般月收入要为每月还款金额的两倍以上。

5、买家贷款审批通过，卖家约贷款结清

在等待买家贷款审批的过程中，卖家可以预估一个大致宽松的时间去银行预约贷款结清的时间，一般是提前一个月左右预约，具体和银行的客户经理沟通确认。等待买家贷款审批通过后，卖家可以去结清贷款。

6、卖家拿到结清证明，买卖双方到房管局过户

贷款结清后，卖家拿着结清证明、房产证、契税发票、身份证、户口本等材料，买家携带身份证、户口本、婚姻证明（针对已婚人士）等材料，中介会携带好过户需要的其他材料，到房产交易中心进行过户。

7、买家端出他项权证和新的产证，等待放款

过户完成以后，会出新的他项权证和新的产证，他项权证给银行抵押权人，产证则是交给买家。

8、买家贷款的银行放款后支付卖家剩余款项

等待银行放款，放款周期大概是15个工作日左右，卖家收到剩余的款项。

9、物业交割，房产交付，交易完成

房产进行物业交割，包括家具家电，水电煤气物业费等，在房产交付后，风险也彻底由卖家转移到买家。

二、买房需要注意的问题

1、房产中介的作用是什么？

找中介的优势是房源多、交易流程全程跟进比较清晰。

• 房源多：买房都会货比三家，看了多套房子之后才会最终确定买哪套房，而且房源的资源一般都在房产中介手中，因此找到中介才能去看更多的房源。而且选到心仪的房子以后，也需要通过中介和房东取得联系谈价格、支付方式等问题。
• 交易流程跟进：专业人做专业事，买房时涉及到的流程多，可能还需要中介做担保（ 例例如钱款一般会先到中介监管账户，中介做一个担保，买卖双方交易更放心），有中介来跟进整个流程，会省心很多。

但在和中介合作的过程中，要保持理智和对房产的判断，多去了解这个片区的房产行情，不能完全被中介牵着鼻子走。

2、为什么要做网签？

网签是指签订完房屋买卖合同后，到房管局进行备案，让信息更加透明，同时也尽可能避免一房二卖情况的发生。

3、定金合同、买卖合同注意要点有哪些？（非常关键）

3.1、定金合同

在这个阶段，说明买卖双方已经达成了买卖意向和价格，因此这个阶段最重要的就是违约成本，即如果不买/卖房了，违约责任怎么承担。

3.2、买卖合同

买卖合同非常重要，里面会涉及到关于房屋本身、付款方式及时限、过户时限、有无户口、学籍占用情况、交付期限及违约责任等各类问题。在看买卖合同的之前，一定要明确自己的诉求和在意点，才能针对性地看出买卖合同约定的事项是否满足要求。如果个人有要求但买卖里没有约定或约定不明，那当出现争议时，自己的权利可能很难保障。我分为几个方面给大家列出需要注意的点。

• 不买/卖违约责任
• 房屋主体、承重未发生变动
• 房屋目前无租赁
• 房屋未发生过非正常死亡（包括自杀）
• 房屋在约定时间内迁走户口
• 房屋未占用学籍
• 付款方式和期限
• 房屋交付期限
• 过户期限
• 房屋内物品的约定