越秀地产内部职级，越秀地产怎么样。

440.8米，这是越秀地产总部所在的广州国际金融中心的高度。她别名广州西塔，和广州塔、广州周大福金融中心（东塔）三塔鼎立，俯视着蜿蜒的珠江与整个羊城。

作为广州国企，越秀地产一直十分低调，在发展的步调上以稳健著称。这是越秀地产对整个行业态势的预判，也是自身发展追求的选择——要走得稳，行稳方能致远。

近期房企中期业绩密集发布，越秀地产也低调地交出了它的发展答卷。尽管上半年广州疫情反复，楼市调控，对销售和项目开发进度等带来一定程度的影响，但越秀地产仍实现营业收入约242.4 亿元，同比上升 2.2%。权益持有人应占盈利约23亿元，同比上升15.3%；核心净利润21亿元，同比也上升超过5个百分点。

在中期业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远语气平和，向传媒和投资者表示，上半年取得了比较好的成绩，“业绩符合我们预期”，并明确有信心完成1122亿元的年度销售目标。

“稳健”是林昭远用来回答多个不同问题频繁提及的形容词。例如，谈及财务指标全部在绿档，下半年是否会加快发展步伐，他的回答是：“我们的杠杆还有一定空间，这个空间是我们的机会，但总体上会保持稳健的速度进行铺排”，“我们目前还处在千亿级，在这个基础上稳中求进，按照行业的增长速度或者略高一点，可能是比较合适的。”

“广州”

“广州”是业绩会上被特别的关键词。

上半年，越秀地产实现合约销售额473.8 亿元，同比上升26.1%。

深耕广州，大部分货值在广州以及大湾区，越秀地产管理层也在业绩会上坦言，5-6月份的广州疫情出现反复，对房地产行业产生一定的不利影响。此外，从供货角度，越秀地产表示销售计划完成情况和年初铺排的生产节奏也有一定关系，本来今年供货也是按4：6铺排，大的货量是排在下半年，全年可销售货值大概1866亿左右，按60%去化即可达成今年的目标。管理层对公司如期完成年度目标充满信心。

中报显示，越秀地产在广州实现合同销售金额约265.9亿元，同比上升31.3%，贡献了总合约销售金额的56%以上。

据机构统计，这一战绩，让越秀地产摘得全口径销售金额和权益销售金额广州市场鳌头，追上了多加体量较大的全国性房企。

如何做到的？管理层表示，上半年，在做好疫情防控的前提下，越秀地产积极抓住市场延续反弹的契机，实施有效的营销策略，创新销售方式，强化在线上、线下融合营销力度，同时加快开发节奏和保货源供应。

媒体和投资者还十分关心的一个背景是，上半年大湾区调控政策趋紧，市场日益分化，管理层将如何看待广州市场，会否在销售方面作出相应的策略调整。

林昭远对这一问题似乎早有所料，他缓缓且平和地回答，“我们作为开发商，对调控也已经习惯了”。

“调控要么控制供应，要么控制需求。从广州的角度，这一轮也是针对目前的市场情况，对一手市场、二手市场都从供应端、需求端、价格端进行了适当的安排，我认为还是比较正常的。”林昭远以及越秀地产已经把调控当成一种常态，或许是基于此，越秀地产也坚定不移选择稳健的发展道路，不争先，不掉队，跟随国家“房住不炒”战略，承担国企责任与使命。

林昭远对广州市场仍充满信心，他说，“纵观全国来看，广州市场还是一个非常健康的市场，应该也是可以让开发商赚钱的市场”。上半年广州GDP的增长、对产业的导入，对广州的人口流入、对住房的需求应该带来了一定的正面影响。

另外，今年广州积极供地，从第一批集中供地来看，广州的供地占全年比例也是比较高的，同比数也是比较高的。从市场角度，确实还是比较健康的，有一定的活跃度，“这是一个比较好的市场”，林昭远强调。

谈及未来的目标，林昭远没有给出静态的具体时间线或业绩目标。他表示，基于目前越秀地产处于千亿级别的规模，“我们应该会在行业的平均中档速度水平以上去做一些铺排”，在千亿基础上稳中求进，按照行业的增长速度或者略高一点。“当然也要看市场的机会，如果机会好一些，铺排可以加快一点”，概而言之，越秀地产将根据市场和自身规模动态调整，稳健是不变的主基调。

“绿档”

财务状况稳健安全，“三道红线”保持“绿档”全线达标，也让越秀地产的发展更加具有安全感。

中报显示，越秀地产的现金及现金等价物，以及监控户存款总额约 400亿元，较年初上升 7.2%，资金流动性充足，为项目的开发、投资提供了坚实支撑。

剔除预收款的资产负债率 69.4%，低于70%，进入绿档安全区。

净负债率49.8%，处在行业内较低水平；同时现金短债比率1.80倍，实现了三道红线零踩线。

在融资方面，越秀地产不断拓展多元融资渠道和方式，优化债务年期组合和债务结构，融资成本持续降低。上半年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债券，票面利率分别为2.8％和3.8％，融资成本创其境外发债的历史新低。上半年平均借贷成本同比下降26个基点至4.45％，这是越秀地产的发展优势，也足见投资者对其发展潜力和抗风险能力的认可。

当然，越秀地产在资产、信用、企业背景层面也深受金融机构青睐，穆迪和惠誉对越秀地产分别授予Baa3投资级评级和BBB-投资级评级，展望“稳定”，充分体现资本市场对越秀地产良好的经营业绩、稳健的财务状况和未来发展前景的认可与信心。

旁观同行，部分企业在三道红线的要求下收缩债务规模，发展有一定的降速。对此，林昭远认为，发展速度的问题，每个企业的情况有所不同，特别是前期一批杠杆较高的企业进行适当降速，也符合他们的特点。

对规模野心和平稳诉求，越秀地产心中有一把平衡木，如林昭远所说，越秀地产要保评级、保三道红线、以销定投来安排投资机会。

既要符合投资评级，且三条红线零踩线，“从我们的杠杆角度，还有一定的空间，这个空间是我们的机会。”林昭远说，公司每年都有一个投资强度的安排，以目前的杠杆水平来看，越秀地产会铺排在40%到50%。市场好的时候，且资金充裕的话，可能会达到60%。

“6 1”多元拓储

作为发展弹药，土地储备犹如房企的“粮仓”。这方面，多元化增储方式，是越秀地产的一大特色。

对于上半年集中供地中的表现，林昭远较为满意，称“确实取得了比较好的成绩”，同时公司也加快开发，有一些地块应该能在今年产生销售贡献。

当被问及能否分享越秀的拿地经验时，林昭远笑了，谦称“经验可能也谈不上”。

林昭远总结投资拿地的常规经验，首先是选好地，选地的策略很重要，比如这个地是否符合公司的要求、竞争激不激烈；同时，还关系着投资标准的安排。

大的投资战略从中期报告中可窥见一二，其秘诀是“6 1”多元、特色增储模式，其中，“6”是TOD、城市更新、城市运营、国企合作、收并购和产业勾地；“1”才是公开市场竞拍。

期内，越秀地产以较低溢价，分别斩获广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、重庆、毕节等 11 个城市，新增 23 幅优质土储，总建筑面积约为 500 万平方米。

公开市场方面，在大本营广州，越秀地产积极抓住了第一轮集中供地契机，广州第一批集中供地共成42块宅地，而其中有7宗地块被其收入囊中。

此外，期内在广州还新增了广州星航（广州黄埔庙头）一个 TOD 物业项目，总建筑面积约 21万平方米。约占总土地储备的 14.5%。据此，截至 6 月 30 日，越秀在开发的TOD 项目共有6个，TOD 物业项目总土地储备约 406 万平方米。TOD 独特模式让越秀拿下了其在大湾区总土储的26.5%。

上半年越秀地产新增的土储中，过半数来自非公开市场拿地获取，其次是来自城市运营，获取了3宗优质地块，新增土储149万平方米，贡献占比近3成；此外，通过国企合作也新增了33万平方米的土储。

截至6月底，越秀地产的总土地储备达到约 2809 万平方米，分布在25个城市，可满足3-5年的开发需求；其中 1535 万平方米位于大湾区，占比约为 54.6%；广州总土储占比达47.5%。

4月份，越秀地产和滨江的一纸战略合作，让业内惊呼“神操作”，双方将就长三角和粤港澳地区的房地产开发进行全方位深入合作。据悉，滨江希望今年在广州和杭州两个城市与越秀各有3个合作项目落地。

林昭远介绍，关于和滨江的合作，一个是要视双方获取土地的情况，要符合越秀地产的投资标准，然后才开展合作。目前合作的星航项目已落地，“随着下半年广州和杭州的集中供地推进，包括集中供地过程中应该会有一些政策的变化，如果有机会，也符合投资拿地标准，我相信接下来还有合作机会”。