商品房买卖价格超过备案价格法律后果论述

买房子，对很多家庭来说都是一件大事，不仅需要投入大量时间金钱，选购商品房的过程中，也可能会面临各种纠结与困惑。今天，我们就来谈谈购房过程中极为关键的价格问题。

　　一、商品房价格备案制度

　　作为大金额交易，商品房价格往往是购房者在购房过程中关注的重中之重。那么，关于商品房价格如何确定，消费者选择和判断的依据是什么？我们可以通过有关规范性文件进行解读。

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）明确指出：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”

　　《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）也明确规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

　　我国房地产市场以政府指导价格为基础，开发商自主决定商品房价格。为了房地产市场平稳健康发展，2010年起，我国就开始推行商品房销售价格备案制度，各地区以地方性规章及地方性规范文件等形式，规范商品房销售及价格备案等行为。虽然具体规定各有不同，但总体思想是对商品房销售价格进行监管，严格执行商品房销售明码标价、一房一价，要求开发商按照备案价格对外销售，严禁在标价之外擅自加价。因此，购房者在签订认购书前，一定要查询该房备案价格，确定开发商是否存在擅自加价等违法行为。

　　二、商品房销售价格高于备案价格的情形及法律后果

　　虽然我国施行商品房销售价格备案制度，但现实交易中，商品房销售价格高于备案价格、或者通过其他方式增加消费者购房成本的现象屡见不鲜。

　　（一）合同价格明显高于备案价格

　　此种情况在购房合同上体现的最为明显，影响也最为恶劣。合同价高于备案价，对购房者最直接的影响就是商品房买卖合同无法办理网签。各地根据实际情况，都在备案价格的基础上确定了相应的价格浮动比例，合同价格高于或低于备案价格的浮动比例，都会导致无法进行网上签约程序，想要成功进行网签，必须调整合同价格或者在规定期限届满后调整备案价格，再次申请办理网上签约手续，使购房者时间成本大幅增加。

　　对于大部分人来说，购房的主要方式还是按揭。在办理贷款时，银行一般会根据商品房备案价格进行房产评估，确定放贷额度。合同价格高于备案价，意味着银行放贷额度减小，购房者实际需要支付的购房款增多。

　　合同价格高于备案价格，是否会导致合同无效？根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。据此，违反法律、行政法规的管理性规定，并不当然导致合同无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价、价格备案等各类通知、意见，均为管理性规定，未形成法律、行政法规中效力性强制规定，因此，违反此类规定的商品房买卖合同，并不会必然被认定为无效，我国现行裁判案例也支持这一观点。

　　（二）不告知真实备案价格+购房优惠

　　任何商品，一旦贴上“打折”的标签，往往更能激起消费者购买欲。正是源于这种心理，衍生了该种售房定价行为：开发商事前提高销售价格，再以打折的名义吸引购房者，当然，最终的成交价格不会高于备案价格。如果购房者在购房前没有对房屋备案价格进行查询，往往会以为自己是以“优惠价”购得商品房，事后发现，再以开发商“隐瞒真实备案价格”，存在欺诈情形为由，请求法院撤销合同，往往得不到支持。

　　针对此类案件，法院主要的裁判观点是：

　　第一，商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格，避免无原则的价格调整对房地产市场的冲击，属于政府行政部门的监管措施。因此商品房备案价格并非衡量合同效力的要件；

　　第二，开发商既未对购房者宣称商品房折前总价为备案价，也未允诺在备案价的基础上打折优惠，且商品房最终成交价均未高于备案价；

　　第三，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对所购商品房进行综合考虑，并且对影响商品房买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受交易的自由。

　　根据以上裁判观点可知，法院认为商品房备案价格属于公开信息，购房前对房屋备案价格进行了解查询，是一般消费者的合理注意义务，此种情况下开发商一般不构成合同欺诈，购房者亦不能据此主张撤销合同。

　　（三）通过购房服务合同增加消费者购房成本

　　有过购房经验的人都知道，现在购房，大多需要通过房地产经纪公司进行交易。虽然经纪公司可以为购房者提供一定的咨询、推介与看房服务，但服务价格往往不低。一般情况下，商品房销售价格加服务价格会明显高于备案价格，因此购房者起诉开发商和房地产经纪公司借购房服务协议变相加价，要求退还服务费或者主张服务费抵充购房款的案例屡见不鲜。

　　归结裁判案例可知，现阶段法院对此类诉讼的裁判观点主要为：一方面，开发商与房地产经纪公司为不同主体，与购房者签订的购房协议和服务协议亦为不同内容，购房者主张二者勾结，存在变相加价行为，没有证据支持。另一方面，服务协议系购房者和房地产经纪公司基于真实意思签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同关系。购房者成功签订购房协议，代表经纪公司的合同义务已履行完毕，因此法院对购房者退还服务费的主张不予支持。

　　因此，在商品房交易过程中，购房者需要秉持审慎态度，提前查询商品房备案价格，对比合同价格进行充分考量，避免在购房过程中掉入“价格陷阱”。

　　作者：王伟华 律师，高级合伙人，企业法律顾问工作室